Конституционный суд запретил с нового налогового периода применять коэффициенты 2 и 4 поверх ставки до 1,5% для участков ИЖС, используемых в бизнесе. Правило будет действовать, если федеральный законодатель не установит иной порядок.

Почему налог мог доходить до 6%

Спор возник на стыке двух норм Налогового кодекса. Для земель под жилищное строительство действует льготная ставка не выше 0,3% кадастровой стоимости. Но с 2020 года участки для индивидуального жилищного строительства, которые используются в предпринимательской деятельности, исключены из этой категории: муниципалитет может установить для них ставку до 1,5%.

Одновременно в кодексе остались повышающие коэффициенты для тех, кто не завершил строительство и не зарегистрировал жильё в установленный срок. В течение первых трёх лет налог рассчитывается с коэффициентом 2, а затем — с коэффициентом 4 до регистрации объекта. Если умножать на них максимальную ставку 1,5%, фактическая нагрузка достигает 3% или 6% кадастровой стоимости участка.

Именно так был исчислен земельный налог компании «Корнер Казань», которая строит коттеджный посёлок. Суды поддержали налоговую инспекцию, после чего застройщик обратился в Конституционный суд.

Что решил Конституционный суд

КС не отменил ни ставку 1,5%, ни сами повышающие коэффициенты. Суд признал нормы статей 394 и 396 НК РФ неконституционными в той мере, в какой их сочетание породило неопределённость и противоречивую судебную практику для земли под ИЖС, используемой в бизнесе.

Суд указал, что коэффициенты изначально были частью льготного режима со ставкой до 0,3%. Когда коммерческие участки ИЖС вывели из-под этой ставки, законодатель отдельно не объяснил, почему коэффициенты 2 и 4 должны применяться уже к пределу в 1,5%.

Пока закон не уточнён, с нового налогового периода умножать ставку до 1,5% на эти коэффициенты нельзя. Поскольку земельный налог имеет годовой налоговый период, при неизменном законодательстве новый подход должен применяться с 2027 года. Дело «Корнер Казань» подлежит пересмотру.

Пересчёта за 2026 год для всех не будет

Постановление действует на будущее и не запускает автоматический возврат налога за прошлые годы или текущий 2026 год. Исключение сделано для заявителя и для налогоплательщиков, которые до 21 июля 2026 года уже обратились за судебной защитой и чьи дела или жалобы ещё рассматривались.

ФНС после решения суда отменила своё письмо от 16 ноября 2023 года, в котором разъяснялось применение повышающих коэффициентов. Налоговая служба также отдельно напомнила о границах пересмотра уже исполненных обязательств.

Кого затрагивает новый подход

Решение касается не всех владельцев земли под ИЖС, а участков, которые одновременно используются в предпринимательской деятельности и поэтому облагаются по ставке до 1,5%. Размер самой ставки по-прежнему зависит от решения муниципалитета.

Для застройщиков малоэтажного жилья практический эффект состоит в том, что при сохранении нынешних норм налог не должен дополнительно удваиваться или учетверяться с 2027 года. Однако федеральный законодатель вправе установить другой порядок — КС оставил такую возможность при условии, что новая нагрузка будет прямо прописана и обоснована.